20.04.2026

Доля нераспроданных квартир в Уфе — 41%: как работать застройщикам

На фоне возможного ужесточения условий семейной ипотеки участники рынка недвижимости ищут новые драйверы развития отрасли

Башкирия занимает третье место среди регионов по внедрению эскроу-счетов в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Несмотря на это, количество договоров остается сравнительно низким — порядка 1,6 тыс., рассказал и. о. министра строительства и архитектуры РБ Артем Ковшов в ходе круглого стола РБК Уфа "Рынок недвижимости — 2026. Новая экономическая реальность".

Адресный подход

По словам Ковшова, развитию эскроу в сегменте ИЖС мешают ограничения по госпрограммам. Лидерские позиции на фоне других регионов объясняются тем, что в ряде субъектов данное направление не развивается вовсе.

"1,6 тыс. договоров — это мало с учетом объема жилья, который мы строим в ИЖС. Но надо понимать, что лимита семейной ипотеки в 6 млн руб., который сейчас есть, может быть достаточно для покупки маленькой квартиры, но не частного дома. Если в льготной программе процентная ставка будет привязана к количеству детей, но при этом увеличится лимит, мы прогнозируем объемы строительства ИЖС на уровне прошлого года — 1,98 млн кв. м", — отметил Артем Ковшов.

Артем Ковшов, и. о. министра строительства и архитектуры Республики Башкортостан

И. о. министра сообщил, что семейная ипотека должна быть адресной и направленной на улучшение демографической ситуации.

"Сейчас задача федерального Минстроя — чтобы регулирование семейной ипотеки, подведение ее под демографию произошли вместе со снижением [ключевой] ставки хотя бы до 11–12%. Это, на самом деле, мечта всех регионов", — добавил он.

Удар по рынку

Напомним, в Госдуме обсуждаются варианты привязки ипотечной ставки по семейной госпрограмме к количеству детей. Для семьи с одним ребенком льготная ставка может составить 10–12% годовых, с двумя детьми — 6–8%, с тремя и более — до 4%. Также высказывались предложения об обнулении процента по ипотеке для семей, воспитывающих четырех и более детей. Единого мнения среди парламентариев пока нет.

По мнению руководителя Единого ресурса застройщиков Кирилла Холопика, очередное обновление условий льготной госпрограммы может ощутимо ударить по рынку.

Кирилл Холопик, руководитель Единого ресурса застройщиков

"Сейчас все девелоперы с волнением ждут принятия решений по семейной ипотеке. На мой взгляд, секвестр неизбежен, то есть в любом случае будет падение продаж по семейной ипотеке. Если удастся выбить ставку на уровне 8% — будет замечательно. Но, если ставка для семей с одним ребенком взлетит до 12%, как предлагают некоторые отчаянные головы в Центральном банке и Минфине, это минус 30–40% к сегодняшнему рынку. Будут очень сильные потери, что может сказаться на отдельных девелоперах. Надеемся, что такое решение все-таки не будет принято", — отметил Кирилл Холопик.

Круглый стол «Рынок недвижимости — 2026. Новая экономическая реальность» прошел при поддержке Ассоциации застройщиков РБ и Минстроя республики. Партнером мероприятия выступил сервис «Авито Недвижимость». В круглом столе приняли участие более 45 человек: представители госорганов, застройщиков, агентств недвижимости, банков, СМИ и другие.

Кризис и риски

При этом в жилищно-строительной сфере Башкирии наблюдается высокая доля нераспроданных квартир — 41%, хотя по итогам текущего года региональный Минстрой рассчитывает снизить показатель вдвое. Ряд застройщиков начали затягивать ввод объектов, несмотря на отмену моратория на штрафы за несоблюдение сроков строительства. По мнению председателя Ассоциации застройщиков РБ, генерального директора СЗ ИСК "Стройфедерация" Дениса Крашенинникова, главная причина кризиса на рынке связана не с высокими ипотечными ставками, а с размером первоначального взноса, неподъемным для многих заемщиков. Девелоперы вынуждены справляться с кризисом за счет собственных ресурсов, но в целом по республике отрасль остается стабильной, подчеркнул эксперт.

Денис Крашенинников, председатель Ассоциации застройщиков РБ, генеральный директор СЗ ИСК «Стройфедерация»

"Такая практика — очень тяжелая и для потребителей, и для застройщиков, которые стремятся сейчас хоть как-то компенсировать продажи. Пока в Башкирии и в Уфе нет застройщиков, которые выходят на банкротство. Но, если ситуация так будет развиваться дальше, возможно, они появятся. Риски, безусловно, есть", — отметил Денис Крашенинников.

Рынку нужны альтернативы

По словам исполнительного директора Ассоциации застройщиков РБ Адель Сайфуллиной, отрасли нужны альтернативные инструменты для стимулирования рынка недвижимости, в частности аналогичные действующей в Башкирии программе «Жилстройсбережения».

Адель Сайфуллина, исполнительный директор Ассоциации Застройщиков РБ

"Комитет Госдумы по финансовым рынкам, комитет по строительству и ЖКХ работают над новой программой, и нам нужно больше таких инструментов, которые помогают накапливать первоначальный взнос и могут помогать застройщикам, хоть даже и вдолгую. Сейчас строительная отрасль сидит на льготной ипотеке практически как на игле. Я согласна с тем, что льготная ипотека должна быть адресной. Тогда у нас не будет такого резкого повышения цен за квадратный метр. И если в прошлом году у нас были проблемы только с повышенной ключевой ставкой, то сейчас дополнительно внедрили серьезную проверку платежеспособности заемщика. Как только ключевая ставка достигнет 10–12%, весь длинный отложенный спрос будет выходить на рынок. Большое дело для застройщиков — сконцентрироваться на этих клиентах", — говорит Адель Сайфуллина.

Драйверы отрасли — сегодня и завтра

И. о. управляющего Башкирским отделением Сбербанка Артур Давыдов подчеркнул, что ипотечные программы привязаны к ключевой ставке. На фоне ее постепенного снижения растет спрос на рыночную ипотеку, однако драйвером рынка по-прежнему остается льготная программа для семей.

Артур Давыдов, и. о. управляющего Башкирским отделением Сбербанка

"На сегодняшний день ставки по рыночной ипотеке составляют 17,5% годовых в среднем по рынку. Что касается семейной ипотеки, по итогам 2025-го продажи выросли в 5,5 раза относительно декабря 2024 года к декабрю 2025 года. Объемы выдачи в текущем году будут зависеть от динамики ключевой ставки. В части проектного финансирования порядка 78% застройщиков Башкирии используют эскроу-счета в Сбере. Острых проблем нет. Какие-то сложности, которые случаются в отдельных проектах, решаются индивидуально исходя из динамики продаж, наполняемости, структуры проекта, необходимости внесения изменений в проекты», — говорит и. о. управляющего Башкирским отделением Сбербанка Артур Давыдов.

По мнению директора федеральной сети агентств недвижимости "Эксперт" Елены Андреевой, в ближайшее время рынок ждет смена драйвера — вместо семейной ипотеки придет комплекс факторов, связанных со снижением ставки ЦБ.

Елена Андреева, директор федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт»

"Семейная ипотека — это заканчивающийся ресурс, многие эту возможность использовали. Я абсолютно уверена, что такого активного рынка, как три-четыре года назад, больше не будет. Но драйверы есть всегда. Семейная ипотека будет создавать определенный ручеек в общем объеме продаж, но ни она, ни ипотека в чистом виде, не станет глобальным драйвером. Таковым может стать дальнейшее снижение ставки Центробанка. Вклады будут невыгодными, рыночная ипотека будет дешеветь. В настоящее время у застройщиков остается очень много нераспроданного жилья, и необходимы дополнительные способы поддержки продаж — в том числе стимулирование накоплений, аренда с правом выкупа, реновация жилого фонда. Этот комплекс мер способен поддерживать рынок в рабочем состоянии", — считает Елена Андреева.

Три рыночных тренда

Руководитель направления партнерских продаж "Авито Недвижимости" Ярослав Тимирев выделяет три ключевых тренда на рынке — укрепление спроса на вторичное жилье, рост продаж с привлечением ипотечного финансирования и растущая популярность альтернативных сделок.

"В 2025 году было продано более 41 тыс. квартир на вторичном рынке, причем во втором полугодии объемы продаж увеличились. В 2026 году эта тенденция продолжилась: по итогам двух месяцев продажи выросли на 12% относительно аналогичного периода прошлого года. В первичной недвижимости ипотека остается ключевым драйвером: доля ипотечных сделок остается на уровне 80%. Еще более интересная тенденция наблюдается на вторичном рынке, где еще год назад доля ипотеки составляла всего 20%, а в январе этого года достигла 37%", — говорит Ярослав Тимирев.

Ярослав Тимирев, руководитель направления партнерских продаж "Авито Недвижимости"

Еще один тренд — большое количество альтернативных сделок, при которых покупка новой квартиры финансируется за счет продажи старого жилья.

"Эти сделки довольно непростые, и в связи с этим растет спрос на услуги профессиональных агентов по недвижимости, которые сопровождают покупателей и продавцов на этом непростом пути. Мы видим это по развитию партнерских сервисов “Авито Недвижимости”: за прошлый год в четыре раза вырос спрос на услугу профессионального подбора риелтора. Также очень быстро растет популярность агрегатора новостроек, на котором агенты могут забронировать квартиру для своих клиентов и получить за счет этого комиссию от застройщика. Часто два этих продукта работают в тандеме", — добавил эксперт.

Выбор покупателей

По словам генерального директора АО ГК "ПТ" Ильдара Гарипова, покупатели квартир в новостройках сегодня не гонятся за квадратными метрами, а предпочитают более внимательно изучать другие характеристики жилья.

Ильдар Гарипов, генеральный директор АО «ГК «ПТ» (Фото: пресс-служба АО ГК «Первый Трест»)

"Сейчас мы наблюдаем тренд, что покупатель не стремится к большей площади, а стремится получить более качественный продукт, даже с меньшей площадью. Что я имею в виду? В первую очередь это развитая инфраструктура с удобным расположением комплексов вблизи школ и детских садов. Во-вторых, функциональность мест общего пользования, расположение паркинга, наполнение коммерческими помещениями со всем необходимым. И это как раз говорит о том, что покупатель становится более требовательным именно к качественным характеристикам жилого комплекса, чтобы иметь все необходимое в шаговой доступности", — говорит Ильдар Гарипов.

«Умный» подход

Еще один фактор, на который обращают внимание покупатели квартир, — наличие «умных» сервисов в жилых комплексах, утверждает руководитель службы строительства сетей АО "Уфанет" Ярослав Радайкин. Растет и интерес застройщиков к подобным решениям.

Ярослав Радайкин, руководитель службы строительства сетей АО «Уфанет»

"Наш опыт показывает, что порядка 85% жителей интересуются “умными” технологиями и отдают предпочтение наличию таких сервисов при покупке квартиры. Тенденция такова, что, соответственно, все больше девелоперов интересуются комплексным продуктом “Умный дом”. В 2025 году порядка 10% застройщиков хотели реализовать такое решение на своих объектах, в первом квартале текущего года эта цифра выросла до 17%. Наша платформа включает в себя приложение для жителей и управляющей компании, а также “умные” сервисы “Уфанет” — домофон, шлагбаум, системы телеметрии и видеонаблюдения. Постепенно добавляются новые сервисы, например системы защиты от протечек и контроля ливневых колодцев. На сегодняшний день уже порядка 70% новых зданий в Башкирии оснащены “умными” домофонами, комплексные решения внедрены в 20% новостроек", — отметил Ярослав Радайкин.

Теги: